Referat.me

Название: Ценообразование на рынке недвижимости 2

Вид работы: реферат

Рубрика: Экономика

Размер файла: 20.34 Kb

Скачать файл: referat.me-391262.docx

Краткое описание работы: Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости. Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.

Ценообразование на рынке недвижимости 2

Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости.

Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность, рынок недвижимости считается неликвидным.

Рынок недвижимости представляет собой механизм обслуживающий и регулирующий отношения по купле и продаже, аренде недвижимости на основе спроса и предложения. В современной отечественной практике можно выделить следующий типы рынков недвижимости:

Рынок жилой недвижимости;

Рынок коммерческой, или доходной, недвижимости приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые помещения);

Рынок земельных участков, которые в соответствие с законодательно установленным целевым назначением длятся на сельскохозяйственные земли, участки под индивидуальное жилищное строительство, земли, служащие для рекреации и т.д.

Переход России к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, который может быть объектом купли-продажи, а значит к нему применимо понятие стоимости (ценности).

Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится (рис.1).

Рис.1 Цена объекта недвижимости

Прежде всего, значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. В свою очередь, цена земли зависит от величины платы за землю.

Использование земли в РФ является платным. Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.

Существенным элементом налога является ставка – размер налога на единицу налогообложения.

Сумма земельного налога исчисляется по формуле:

З=П·С·К,

где П – площадь участка соответствующего назначения;

С – ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;

К – коэффициент корректировки ставки земельного налога.

Ставки земельного налога ежегодно меняются. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Для покупки и выкупа земельных участков в случаях предусмотренных Земельным кодексом РФ, а также для получения под залог банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

При определении цены земли решающее значение имеет рыночная составляющая (фактор спроса и предложения). Однако рынок земли РФ находится только на стадии формирования зачастую информация о сделках с земельными участками отсутствует. Поэтому при определении цены земли следует учитывать также цены на земельные участки, устанавливаемые государством (нормативная цена земли), а также кадастровую оценку.

Нормативная цена Земельного участка – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это величина расчетная, не связанная с конкретным содержанием земельного правоотношения.

Государственный земельный кадастр – это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений. Кадастровая цена земли определятся как рыночная цена собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Другой важной составляющей объекта недвижимости является цена зданий и сооружений. Для оценки зданий и сооружений применимы доходный, сравнительный и затратный подходы.

В рамках доходного подхода к оценке обычно используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных подходов.

Метод капитализации доходов используется в том случае, когда доходы, приносимые объектом недвижимости, имеют постоянную величину или не сильно разнятся. Доходы от владения недвижимостью – это в основном текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста ценности при продаже ее в будущем.

Метод дисконтирования используется для определения рыночной ценности объекта недвижимости в том случае, когда доход, приносимый объектом недвижимости, не имеет постоянной величины.

При определении рыночной ценности объекта недвижимости сравнительный подход представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.

Основой метода сравнения продаж – сравнение и анализ информации л продаже аналогичных объектов недвижимости. Данный метод объективен только в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу.

При использовании затратного подхода ценность объекта недвижимости определяется по формуле:

Ценность объекта = Ценность нового строительства- Сумма износа + Ценность земли + Предпринимательская прибыль.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Ценообразование: учебник/под ред.д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономистъ, 2007. – 574с. – (Homofaber)

2. Ценообразование: учебник/ И.К. Салимжанов. -2е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 304 с.

Похожие работы

  • Принципы и функции налогообложения недвижимости

    Принципы налогообложения недвижимости. Три функции налогообложения недвижимости.

  • Подходы к оценке недвижимости

    Условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости. Этапы сравнительного подхода, его преимущества и недостатки. Информация, необходимая для применения затратного подхода. Виды капитализации дохода. Ставка капитализации и дисконтирования.

  • Оценка экологических факторов при определении стоимости объектов недвижимости

    Изучение и учет влияния экологических факторов на определение стоимости объектов недвижимости является достаточно новым и перспективным направлением в научной и финансово-экономической сфере.

  • Продажа недвижимости: дата получения дохода

    С 2013 года вступили в силу поправки (Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ) в Налоговый кодекс (п. 3 ст. 271 НК РФ), которые уточнили, на какую дату нужно признавать при расчете налога на прибыль доход от продажи недвижимости.

  • Критерии и признаки сегментации рынка недвижимости

    ВАРИАНТ 17. Критерии и признаки сегментации рынка НД. Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

  • Отчет по практике на предприятии ИП Питиримов

    МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА ФЕДЕРЕЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧЕБНОЕ ЗЕВЕДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ПЕРМСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ ИМЕНИ АКАДМИКА Д.Н.ПРЯНИШНИКОВА»

  • Оценка эффективности использования объекта недвижимости

    Анализ самого эффективного использования объекта недвижимости. Выбор из нескольких вариантов нежилого помещения под офис с учетом спроса, полезности, дефицитности, степени отчуждаемости объектов. Применение сравнительного, затратного, итогового подходов.

  • Экономика недвижимости

    Ценность земельного участка как объекта и товара на рынке недвижимости, право собственности на недвижимое имущество. Определение рыночной стоимости предприятия, ликвидационная стоимость потенциального дохода. Эффективное использование земельного участка.

  • К вопросу об оценке недвижимости в России

    Проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки. Так как рынок еще только складывается, то и оценка в ее классическом понимании не всегда применима.

  • Оценка инвестиций в недвижимости

    Приобретение объекта недвижимости организацией с целью недоходного использования и с последующей перепродажей через определенный период времени. Определение текущей стоимости арендных платежей за весь период аренды. Аннуитетный метод выплат по кредиту.