Referat.me

Название: Оценка стоимости недвижимости

Вид работы: контрольная работа

Рубрика: Экономика

Размер файла: 25.45 Kb

Скачать файл: referat.me-385569.docx

Краткое описание работы: Определение текущей стоимости объекта при определенной ставке дисконта. Расчет величины фактической арендной платы банка за аренду офиса. Показатель значения коэффициента капитализации. Выбор варианта наиболее эффективного использования участка.

Оценка стоимости недвижимости

Задача 7. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн. руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн. руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконта равна 10%.

Текущую стоимость объекта определим по формуле:

где текущая стоимость объекта;

денежный поток периода t;

ставка дисконтирования;

стоимость реверсии или остаточной стоимости.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии должна быть продисконтирована по фактору последнего прогнозного года и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, текущая стоимость объекта составляет 138,63 млн. руб.

Задача 19. Банк договорился об аренде помещения у фирмы под офис на 4 года. В целях экономии на налогах банк оплатил аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200 000 у.е. на 4 года. Ставка процента составляет 7,72%. Определите величину фактической арендной платы банка за аренду офиса.

Для определения величины фактической арендной платы банка за аренду офиса воспользуемся функцией денежной единицы – взносом на амортизацию денежной единицы:

200 000 у.е. * 0,30006 = 60 012 у.е. – сумма ежегодной арендной платы;

60 012 * 4 = 240 048 у.е. – сумма арендной платы за 4 года;

240 048 – 200 000 = 48 048 у.е. – сумма начисленных процентов.

Таким образом, фактически банк выплатит 48 048 у.е. за аренду офиса за 4 года.

Задача 27. Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, что ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных средств не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около 3-х месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации (при расчете методом кумулятивного построения) равен сумме: безрисковой ставки дохода, премии за риск, вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

а) безрисковая ставка дохода – 8,4% (по условию);

б) премия за риск инвестиций – 0 (привлечение дополнительных средств не потребуется);

в) поправка на ликвидность – 3% (принята на уровень долларовой инфляции за время продажи права аренды офисного центра – около 3-х месяцев);

г) поправка за инвестиционный менеджмент – 5% (по условию);

д) норма возврата – 10% (100% / 10 лет = 10%).

Получаем:

Коэффициент капитализации = 8,4 + 3 + 5 + 10 = 26,4%.


Задача 34. Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из четырех способов:

1) строительство многоквартирного дома (на 65 квартир, 12000 д.е. за квартиру, 580000 д.е. затраты на строительство);

2) разбивка на участки под строительство коттеджей (25 участков по 5000 д.е. за участок, 25000 д.е. затраты на оплату юридических и инженерных услуг);

3) размещение на участке склада строительных материалов (чистый доход от продажи 1 м2 – 30 д.е., площадь склада – 9500 м2 , затраты на оборудование склада – 60 000 д.е.);

4) организация на участке уличной торговли (1100 д.е. – доход, приносимый 1 фронтальным метром).

Выбрать вариант наиболее эффективного использования.

Вариант наиболее эффективного использования будем выбирать, исходя из максимальной доходности (максимума дохода собственности и стоимости участка). Для каждого варианта рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД), который представляет собой разность действительного валового дохода (ДВД) и операционных расходов (ОР):

1) ДВД = 65*12 000 = 780 000; ЧОД = 780 000 – 580 000 = 200 000 д.е.

2) ДВД = 25* 5 000 = 125 000; ЧОД = 125 000 – 25 000 = 100 000 д.е.

3) ДВД = 9500*30 = 285 000; ЧОД = 285 000 – 60 000 = 225 000 д.е.

4) при расчете дохода от уличной торговли будем считать, что стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости, т.е. допустим, что земельный участок в данном случае имеет 200 фронтальных метров, тогда доход будет равен: 200*1100 = 220 000 д.е.

Максимум дохода дает третий вариант, т.е. размещение на участке склада строительных материалов.

Таким образом, вариантом наиболее эффективного использования данного земельного участка является размещение на участке склада строительных материалов.

Задача 35. Стоимость здания 800 тыс. у.е.; коэффициент капитализации для здания 18%, чистый операционный доход 250 тыс. у.е.; коэффициент капитализации для земли 11%. Определить стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка определим, исходя из формулы:

,

где Д – чистый операционный доход;

С – стоимость объекта;

К – коэффициент капитализации для объекта.

В нашем случае:

Таким образом, стоимость земельного участка составляет 963,64 тыс. у.е.

Задача 37. Определить вариант лучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка:

Показатель

Сценарии использования

Жилое здание

Офисное здание

Промышленное здание

Площадь возводимых зданий, м2

7 000

5 000

8 000

Стоимость строительства зданий, долл./м2

200

250

150

Чистый операционный доход, долл.

2 000 000

2 700 000

1 800 000

Коэффициент капитализации зданий, %

23

22

24

Коэффициент капитализации земли, %

20

20

20

Стоимость возводимых зданий определяем умножением их площади на стоимость строительства одного квадратного метра:

1) жилого здания: 7 000 * 200 = 1 400 000 долл.;

2) офисного здания: 5 000 * 250 = 1 250 000 долл.;

3) промышленного здания: 8 000 * 150 = 1 200 000 долл.

Стоимость земельного участка определяем, исходя из формулы:

,

где Д – чистый операционный доход;

С – стоимость объекта;

К – коэффициент капитализации для объекта.

1) для жилого здания:

Д = 1 400 000 * 0,23 + Сземли *0,2 = 2 000 000;

Сземли = (2 000 000 – 1 400 000*0,23)/0,2 = 8 390 000;

2) для офисного здания:

Д = 1 250 000*0,22 + Сземли *0,2 = 2 700 000;

Сземли = (2 700 000 – 1 250 000*0,22)/0,2 = 12 125 000;

3) для промышленного здания:

Д = 1 200 000*0,24 + Сземли *0,2 = 1 800 000;

Сземли = (1 800 000 – 1 200 000*0,24)/0,2 = 4 560 000.

Вариант наиболее эффективного использования выбираем, исходя из максимума стоимости участка.

В нашем случае максимальная стоимость земельного участка приходится на второй вариант – строительство офисного здания. Значит вариантом лучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка будет строительство офисного здания.

Список литературы

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник, СПб.: Гуманистика, 2003. - 456с.

2. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: Учеб. для вузов по экон. спец. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2001. – 509с.

3. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2001. – 416с.

4. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. – 304 с.

5. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. Под ред. В. И. Кошкина. М.: ИДК «ЗШШ>, 2002 г. – 265с.

6. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2000 г. – 265с.

Похожие работы

  • Подходы к оценке недвижимости

    Условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости. Этапы сравнительного подхода, его преимущества и недостатки. Информация, необходимая для применения затратного подхода. Виды капитализации дохода. Ставка капитализации и дисконтирования.

  • Принципы оценки недвижимости 3

    Теоретический вопрос: Принципы оценки недвижимости, 4 группы. Рассмотреть подробно принципы, основанные на представлениях пользователя Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

  • Оценка недвижимости затратным методом

    Оглавление Оглавление 2 Задача № 1 3 Задача № 2 7 Задача № 3 10 Список использованной литературы 12 Вариант № 10 Задача № 1 Оценка недвижимости затратным методом.

  • Ценообразование на рынке недвижимости 2

    Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости. Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.

  • Оценка эффективности использования объекта недвижимости

    Анализ самого эффективного использования объекта недвижимости. Выбор из нескольких вариантов нежилого помещения под офис с учетом спроса, полезности, дефицитности, степени отчуждаемости объектов. Применение сравнительного, затратного, итогового подходов.

  • Экономика недвижимости

    Ценность земельного участка как объекта и товара на рынке недвижимости, право собственности на недвижимое имущество. Определение рыночной стоимости предприятия, ликвидационная стоимость потенциального дохода. Эффективное использование земельного участка.

  • Рыночная стоимость объектов недвижимости

    Определение рыночной стоимости объекта недвижимости производственного назначения затратным методом, методами прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Физический износ элементов здания, основные данные для расчета стоимости.

  • Оценка недвижимости 3

    Введение Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

  • Контрольная работа по Экономике недвижимости 3

    Министерство Российской Федерации по связи и информатизации Сибирский Государственный Университет Телекоммуникаций и Информатики Межрегиональный центр переподготовки специалистов

  • Оценка инвестиций в недвижимости

    Приобретение объекта недвижимости организацией с целью недоходного использования и с последующей перепродажей через определенный период времени. Определение текущей стоимости арендных платежей за весь период аренды. Аннуитетный метод выплат по кредиту.